Alors que le Canada vise à construire des maisons plus rapidement, les secteurs public et privé devront augmenter les dépenses en infrastructure municipale, selon un nouveau rapport de l'Institut urbain du Canada.

Le rapport, financé par la Banque canadienne d'infrastructure, estime que le coût moyen des infrastructures nécessaires pour soutenir le logement dépassera probablement 100 000 dollars par maison nouvellement construite. Cela inclut le financement de ressources telles que les transports en commun, les routes, les conduites d'eau, les écoles, les casernes de pompiers ou les installations récréatives.

Canada Mortgage and Housing Corporation prévoit que le Canada aura besoin de 3,5 millions d'unités d'habitation supplémentaires d'ici 2030, en plus des 2,3 millions d'unités déjà prévues, pour rétablir l'abordabilité aux niveaux observés en 2004.

L'auteur du rapport, Michael Finn, qui a été directeur municipal principal à Hamilton et Burlington, Ontario, a indiqué que ce niveau d'augmentation du logement - plus de 500 000 maisons par an - équivaut à construire une nouvelle ville de la taille de Calgary chaque année pendant sept ans.

Mary Wroe, présidente et chef de la direction de l'Institut urbain du Canada, a déclaré dans un communiqué de presse : « La crise du logement au Canada est en grande partie une crise d'investissement ».

« Oui, le Canada a besoin de plus de logements, mais pour atteindre cet objectif, nous avons besoin des infrastructures nécessaires - conduites d'eau, rues, égouts, bassins de rétention, et tous les autres services municipaux essentiels - qui rendent possible la construction de nouvelles maisons ».

Bien que certains logements neufs bénéficient des infrastructures existantes, le rapport indique qu'il existe des obstacles au financement des projets nouvellement requis.

Par exemple, les municipalités hésitent souvent à contracter des dettes ou à répercuter les coûts en capital en augmentant les taxes foncières pour des raisons politiques.

Dans certains cas, la croissance est freinée par l'exigence des municipalités que les promoteurs supportent la charge financière en payant d'avance le coût total en capital des infrastructures de longue durée. Le rapport souligne aussi une opposition municipale à s'appuyer sur le secteur privé pour fournir des infrastructures publiques, surtout si cela implique un transfert de propriété ou de contrôle.

Des alternatives multiples sont proposées, comme s'éloigner des frais de développement payés à l'avance vers une approche offrant des paiements garantis sur la durée de vie de l'actif.

Le rapport recommande également que les municipalités développent de nouveaux outils de financement leur permettant de partager les coûts d'infrastructure entre les bénéficiaires, y compris les promoteurs. Le développement d'outils tels que la capture de la valeur foncière et le financement par augmentation des impôts pourrait aider les villes à fournir plus de services.

D'autres recommandations incluent l'utilisation de capitaux privés pour investir dans les infrastructures publiques par des moyens comme les sociétés de services publics et de développement. Il est dit que les risques financiers devraient être partagés avec des investisseurs institutionnels mieux placés pour les absorber.

Erin Carey, président et chef de la direction de la Banque canadienne d'infrastructure, a déclaré dans un communiqué : « Les municipalités font souvent face à des défis pour financer les infrastructures essentielles dont elles ont besoin pour aider à lancer de nouveaux projets de logement ».

« Ce rapport montre qu'il existe une variété de nouvelles formes de soutien financier... qui peuvent aider les municipalités à construire les infrastructures nécessaires au logement avant la croissance démographique ».