Aucune communauté n'acceptera volontiers un taux de vacance des bureaux atteignant près de 30 % au cœur du centre-ville.

Mais face à ce problème, une ville canadienne a élaboré un plan désormais considéré comme un modèle pour le reste du pays dans le contexte de la crise nationale du logement persistante.

Calgary s'est activement engagée à transformer des tours de bureaux inutilisées en appartements résidentiels, grâce à un programme d'incitations unique en son genre dans la ville pour les promoteurs.

En seulement deux ans, le programme a conduit à l'approbation de 13 projets de conversion de bureaux en résidences, et quatre autres projets sont encore en cours d'examen.

Le premier projet, une conversion d'un immeuble de bureaux de 10 étages partiellement vide coûtant 38 millions de dollars en 112 unités résidentielles, est sur le point d'être achevé et devrait ouvrir au début de cette année, plusieurs autres projets étant actuellement en construction.

Les partisans ont expliqué que le succès précoce du programme a démontré que la conversion de bureaux en résidences pouvait fonctionner et que cette idée pourrait faire partie de la solution dans un pays confronté à une pénurie énorme de logements.

Walsh Manas, directeur de la société immobilière commerciale Avison Young, a déclaré à propos du programme d'incitation au développement du centre-ville de Calgary : "Je pense que cela peut réussir dans n'importe quelle grande ville, en particulier dans toute grande ville canadienne, car de mon point de vue, nous luttons tous pour fournir suffisamment de logements."

"Dans tout marché où les municipalités stimuleront le développement résidentiel, je pense que cela peut réussir à différents degrés."

Le programme d'incitation au développement du centre-ville de Calgary, qui offre 75 dollars par pied carré aux propriétaires de bâtiments souhaitant convertir des espaces de bureaux inutilisés en appartements résidentiels, est unique en Amérique du Nord.

Il a été lancé en 2021, alors que la ville — qui compte plus de sièges sociaux d'entreprises par habitant que toute autre ville au Canada — vacillait à la suite du déclin prolongé des prix du pétrole et de la pandémie de COVID-19.

Les valeurs des biens immobiliers commerciaux au cœur de la ville se sont effondrées en raison d'une vague de licenciements dans le secteur de l'énergie et de fusions qui ont laissé près d'un tiers des espaces de bureaux du centre-ville de Calgary vacants.

Dans une tentative désespérée de remplir près de 13,5 millions de pieds carrés d'espaces non occupés et de renforcer sa base fiscale en déclin, Calgary a lancé son programme d'incitations visant à éliminer six millions de pieds carrés de bureaux vides au centre-ville d'ici 2031.

Cheryl McMullin, qui gère le programme pour la ville de Calgary, a déclaré qu'il n'était pas clair à l'époque comment ce serait accueilli.

Mais il s'est avéré que le programme était si populaire qu'en octobre 2023, la ville a dû suspendre temporairement le programme après avoir atteint le seuil de financement de 253 millions de dollars.

Elle a déclaré : "Lorsque nous avons lancé le programme, nous ne savions pas si nous recevrions une demande ou dix."

"Nous avons fini par en avoir 15 rien que lors du premier tour, alors nous savions que nous faisions quelque chose de bien puisque nous avions autant de propriétaires intéressés."

La crise du logement au Canada

Une estimation de la Société canadienne d'hypothèques et de logement indique qu'il faudrait construire 3,5 millions d'unités supplémentaires d'ici la fin de la décennie pour offrir un logement abordable aux personnes qui en ont besoin.

Greg Kwong, directeur général de l'immobilier commercial chez CBRE en Alberta, a indiqué que la conversion de bureaux en résidences n'est pas une solution miracle, mais qu'elle peut faire partie de l'équation.

Il a souligné que de nombreuses villes sont confrontées à un excédent d'espaces de bureaux au centre-ville après la pandémie et la tendance au travail à domicile.

Kwong a déclaré : "Ce n'est pas la panacée, c'est juste un des nombreux leviers que nous devons actionner pour rendre les centres-villes plus dynamiques à nouveau."

"C'est un problème qui affectera plus de villes que seulement Calgary."

Au troisième trimestre de 2023, les statistiques d'Avison Young montrent que les taux de vacance commerciale au centre-ville de Vancouver et Toronto atteignent 12,5 %, tandis que le taux de vacance commerciale du centre-ville d'Ottawa est de 14,7 %.

À Edmonton et Montréal, plus de 20 % des espaces de bureaux disponibles au centre-ville sont vides.

Manas a déclaré : "Le marché des bureaux à Toronto, Vancouver et Montréal est toujours bien meilleur qu'à Calgary, mais ces villes souffrent aussi du marché des bureaux post-COVID."

Il a ajouté : "Je pense que cela prendra un certain temps pour gérer la nouvelle réalité des espaces vacants et, selon l'ampleur de ces vacants, la conversion de bureaux en résidences devient une meilleure opportunité."

Ken Toews est vice-président principal du développement chez Strategic Group, basée à Calgary, une entreprise de développement qui a déjà achevé trois projets de conversion de bureaux en résidences en Alberta sans l'aide d'un programme d'incitation.

Bien qu'il soit un ardent défenseur de ce modèle, Toews a déclaré que la plupart des projets de conversion potentiels nécessitent une forme de soutien gouvernemental pour être financièrement viables.

Toews, dont l'entreprise travaille actuellement à la conversion d'une tour de bureaux patrimoniale vide à Calgary appelée le bâtiment Baron en appartements locatifs, a déclaré : "Les bâtiments de bureaux n'ont jamais été destinés à être développés en appartements."

"Il y a beaucoup de problèmes de conception, beaucoup de développeurs ne veulent pas s'en occuper parce que c'est un grand défi."

Toews a poursuivi en expliquant que convertir une tour de bureaux en immeuble résidentiel nécessite de la créativité et des solutions pour les plans d'étage aux formes étranges, les ascenseurs placés de manière inhabituelle, et dans certains cas, l'absence de fenêtres.

Bien que ces complexités puissent rendre les conversions de bureaux coûteuses, elles prennent néanmoins beaucoup moins de temps que de construire un nouveau bâtiment de zéro.

Toews a ajouté qu'elles ont aussi une empreinte carbone bien plus faible que les nouvelles constructions, avec l'avantage supplémentaire d'apporter une nouvelle vie et vitalité aux quartiers centraux fatigués.

Il a déclaré que, avec l'achèvement de davantage de conversions et l'acquisition par les promoteurs et architectes de plus d'expérience, un large éventail de bâtiments pourrait devenir des candidats viables.

Il a affirmé que des promoteurs de tout le Canada l'ont déjà contacté, cherchant à tirer les leçons de l'expérience de Calgary.

"Nous savons que c'est une partie de la solution à la crise du logement, et cela pourrait réussir dans n'importe quelle ville si la municipalité est prête à offrir une incitation."

"Nous avons un grand défi dans ce pays en ce qui concerne le logement, et comme vous le savez, je pense que nous devons chercher à nous assurer que le plus grand nombre possible de personnes travaille sur ce problème et que nous soyons créatifs dans nos solutions."