Les observateurs ont confirmé que la nouvelle limite imposée par le Canada sur les visas des étudiants internationaux allégerait la demande élevée sur les unités locatives et ralentirait le taux d’augmentation des loyers, mais n’être pas nécessairement un facteur majeur pour résoudre la crise de l’accessibilité au logement dans le pays.

Steve Pomeroy, professeur industriel au Réseau coopératif de recherche sur les preuves en logement au Canada à l’Université McMaster, a déclaré lors d’une interview téléphonique avec CTVNews.ca : « Je pense que ce que nous verrons, c’est que l’impact sera lent et quelque peu atténué ». Pomeroy est également chercheur principal au Centre de recherche et d’éducation urbaines de l’Université Carleton.

Il a ajouté dans un courriel : « Fixer un plafond pour les étudiants et mieux gérer la demande aidera à ralentir le rythme des augmentations des loyers, mais cela ne conduira pas nécessairement à une baisse des loyers ou à rendre le logement plus abordable pour tous ».

Pomeroy a expliqué que pour voir une baisse des loyers, il faut réduire la demande et élargir l’offre afin d’augmenter les taux de vacance à plus de trois pour cent ; le taux de vacance global au pays a atteint son plus bas niveau en 36 ans, soit 1,5 % en 2023, selon un rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement publié ce mercredi.

Il a précisé que le plafond affectera principalement le marché locatif car les étudiants internationaux et les travailleurs étrangers temporaires ont tendance à louer plutôt qu’à posséder leur logement.

Pomeroy a ajouté : « Le gouvernement fédéral est arrivé tard dans la partie, mais il agit au moins maintenant dans la bonne direction », en se référant à la mesure prise récemment par le gouvernement pour limiter l’augmentation du nombre d’étudiants étrangers, en disant « Je pense que c’est une étape positive pour le marché locatif… car essentiellement cela réduit la demande future, ce qui allègera à son tour la pression sur les loyers, et donc nous ne verrons pas des hausses très importantes des loyers ».

Le ministre de l’Immigration Marc Miller a annoncé le 22 janvier un plafond temporaire de deux ans pour l’inscription des étudiants étrangers qui réduirait le nombre de nouveaux permis de 35 % cette année. Cette mesure signifie que le Canada aura un plafond maximal de 364 000 nouveaux permis cette année, les permis étant valables pour trois ans.

Selon l’Agence de presse canadienne, plus de 900 000 étudiants étrangers ont obtenu des visas pour étudier au Canada en 2023, plus de la moitié d’entre eux ayant obtenu de nouveaux permis, l’annonce de Miller intervenant alors que le programme croissant des étudiants internationaux au Canada exerce une pression sur les marchés locaux du logement, selon le gouvernement.

Le plafond pour les nouvelles demandes en 2025 sera réexaminé d’ici la fin de l’année, et Miller a déclaré que cette mesure vise à traiter le problème des institutions et des « acteurs malveillants » imposant des frais de scolarité élevés alors que le nombre d’étudiants étrangers admis augmente.

Le gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem, a déclaré à l’Agence de presse canadienne que le nouveau plafond aiderait à soulager la pression sur le coût des loyers dans le pays. Rentals.ca et Urbanation ont indiqué que le loyer moyen demandé a atteint un niveau record de 2 178 dollars par mois en décembre.

Pomeroy et certains experts pointent le nombre important d’étudiants étrangers comme principal moteur de la crise de l’accessibilité au logement.

Il a déclaré : « Ce n’est pas discriminatoire, c’est simplement la quantité absolue, et le nombre de visas étudiants délivrés dans un système totalement non géré. » « Le niveau des visas étudiants a largement dépassé ce que nous pouvons réellement absorber en termes de disponibilité de logements. »

Robert Kavcic, économiste en chef chez BMO Marchés des capitaux, convient que le plafond contribuera à calmer les augmentations des loyers – mais pas beaucoup dans un avenir proche.

Dans un courriel adressé à CTVNews.ca, il a déclaré : « Il faudra un certain temps au marché pour s’adapter étant donné qu’il y a déjà un important arriéré de demande excédentaire à ce jour. Il est donc peu probable que les loyers chutent soudainement de manière importante ». « Fixer un plafond allégerait la demande sur les loyers et ralentirait un peu l’élan des hausses des loyers. »

Couvercle « pour améliorer les choses lentement »

Cependant, Kavcic s’attend à ce que le plafond des visas étudiants étrangers apporte un certain soulagement.

Il a déclaré : « Il a permis à la demande de croître beaucoup plus rapidement que notre capacité à fournir l’offre, et des mesures côté demande comme ce plafond peuvent être mises en œuvre beaucoup plus rapidement avec un impact beaucoup plus immédiat que l’augmentation de l’offre, ce qui pourrait prendre des années. »

Cependant, Pomeroy a indiqué qu’il pense que le plafond sur les visas n’aura pas d’effet immédiat à moins que de nombreux visas n’expirent et que les étudiants étrangers quittent bientôt le Canada, créant des logements vacants. Le ministère de l’Immigration, des Réfugiés et de la Citoyenneté Canada n’a pas pu fournir immédiatement ces données à CTVNews.ca.

« Je pense donc que l’approche actuelle empêchera les choses de se détériorer, mais n’améliorera les choses que lentement », a déclaré Pomeroy.

Brent Dantzler, professeur adjoint de sociologie et conseiller pédagogique à l’École des villes de l’Université de Toronto, s’attend à ce que la demande de locations diminue, mais il estime que le plafond ne réglera pas suffisamment la crise du logement.

Dans un courriel à CTVNews, il a indiqué : « Bien que cela puisse alléger la demande, le côté de l’offre souffre toujours d’un manque d’unités de logement abordables et d’un taux élevé de spéculation sur le marché (c’est-à-dire des maisons achetées pour le profit plutôt que pour être des résidences). »

Par exemple, il a dit que les unités plus récentes construites sont beaucoup plus petites que les unités plus anciennes occupées par de nombreux étudiants internationaux.

Il a expliqué : « De nombreux étudiants internationaux vivent dans des maisons résidentielles ou des unités de sous-sol, certains étant même entassés dans des unités résidentielles pour réduire les coûts de logement ». « Comme les besoins des étudiants internationaux diffèrent de ceux des autres populations (comme les personnes âgées ou les familles en expansion), le système de logement ne fournit pas assez de logements pour tous les types différents d’arrangements familiaux. »